Présentation rapide du viager

Si le viager a été inséré dans le Code Civil en 1804 sur l’initiative de Napoléon Bonaparte, c'est bien qu'il a fallu donner un cadre juridique à une pratique qui existait dans les faits depuis déjà très longtemps. Le contrat de rente viagère figure actuellement aux articles 1964 à 1983 de notre Code, à la rubrique des contrats dit « aléatoires ». Etymologiquement, dans le mot « viager », il y a le mot « vie », le contrat durera donc tant que durera la vie du vendeur. Les vendeurs vont améliorer de manière considérable leurs conditions de vie jusqu’à leur décès, les acheteurs vont réaliser un placement dans la pierre, dont on sait tous qu’il en est peu de meilleurs.

Dès lors, tout est dit, ou presque, car c’est bien l’incertitude, et pour utiliser un mot juridiquement approprié, « l’aléa », qui caractérise de manière essentielle la vente en viager : Incertaine, d’une part, la durée de vie restante du vendeur, Incertain, dans le cadre d’une vente avec rente viagère,  le montant du prix qui sera payé au final par l’acheteur pour l’acquisition de son bien, Incertaine, lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, la durée pendant laquelle l’acheteur sera privé de la jouissance du bien acheté.

Seul le décès du vendeur conditionne le caractère viager de la vente : Viager = jusqu’à la fin de la vie.

La vente immobilière en viager est la vente d’un bien immobilier assortie de conditions particulières afférentes soit au paiement du prix soit à la réserve au profit du vendeur d’un droit d’usage viager; les deux conditions précitées peuvent être, et c’est souvent le cas,  cumulées. En effet, il est nécessaire de distinguer deux aspects lorsque l’on parle de viager : d’une part, le prix, qui sera versé en totalité ou en partie sous forme de rente viagère, d’autre part, le Droit d’Usage et d’Habitation que souhaitera ou non conserver le vendeur jusqu’à son décès.

C’est ainsi que se présentent deux possibilités, qui répondent à des projets radicalement différents :

1. La vente en « viager libre » : Dans ce cas, seul le paiement du prix peut être qualifié de « viager » puisqu’il s’agit d’une vente avec libération du bien par le vendeur au profit de l’acquéreur, comme pour une vente classique, mais moyennant un prix, non pas payé comptant, mais payé sous forme de rente viagère, en totalité (rente viagère seule) ou en partie (paiement comptant + rente viagère).

2. La vente en « viager occupé » : Contrairement au viager libre, dans tous les cas, le vendeur conservera un droit d’usage et d’habitation viager sur le bien vendu ; l’acheteur n’aura donc la jouissance du bien qu’au décès du vendeur. Quant au prix, il sera généralement payé sous forme de rente viagère, en totalité (rente viagère seule) ou en partie (paiement comptant + rente viagère). Notons également deux petites variantes : a) la possibilité d’une vente en viager occupé sans rente ; dans ce cas il s’agit d’une vente payée comptant le jour de l’acte authentique, bien entendu avec la décote d’occupation qui s’impose; b) la possibilité de payer le prix « à terme », c'est-à-dire sous forme de mensualités fixes à verser pendant une durée déterminée, sans tenir compte de la date de décès du vendeur; le caractère « viager » de l’opération pour ces deux variantes étant toujours conditionné par la réserve de jouissance du bien « à vie » au profit du vendeur.

 *Le droit d’usage et d’habitation peut être remplacé par un usufruit mais rarement envisagé dans le cadre de viagers occupés car difficile à mettre en place commercialement.

François LE GALL, AQUITAINE VIAGER – 9, avenue Léon Bonnat- BP 50 226 - 64100 BAYONNE 05 59 43 75 40 – aquitaineviager@gmail.com – site internet : http : www.aquitaine-viager.com – mobile : 06 81 88 85 84